Публикации Евгения Веснина в газете ''Новая Охта''
  Главная    2004 год    2005 год    2006 год    2007 год    2008 год    Обратная связь    Форум  
«Вершки и корешки» многоквартирных домов

«Вершки и корешки» многоквартирных домов

В погожие летние деньки, когда и журналисты, и обычные граждане стараются расслабиться и по возможности отключиться от социальных проблем, в нашем городе проходят очень важные и требующие пристального внимания мероприятия. Одним из них стала знаковая пресс-конференция руководителей КУГИ и Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Игоря Метельского и Юниса Лукманова, прошедшая в пятницу, 9 июня.

Встреча с журналистами и общественниками была посвящена проблемам раздела общего имущества многоквартирных домов (ОИМД), в которых были созданы ТСЖ, между городом и объединениями собственников, а также критериям этого раздела.

В начале нынешнего года «Новая Охта» уже публиковала материалы, в которых детально разбиралось понятие ОИМД и предлагались способы финансирования капитального ремонта общего имущества. Напомним, что термин «общее имущество многоквартирных домов» (ОИМД) был внесён в жилищное и земельное законодательство России Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в качестве замены термина «кондоминиум» (комплекс недвижимого имущества многоквартирного жилого дома).

Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество). Таковым имуществом являются: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме (выделено нами — ред.) оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (выделено нами — ред.). К этому же перечню относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Однако не всё так просто. Оба председателя комитетов не считают вышеприведённые критерии отнесения нежилых помещений к общему имуществу собственников достаточно чёткими и намерены дожидаться конкретизации этих критериев на основании судебной практики. В настоящее время господа Метельский и Лукманов готовы признать общим имуществом лишь колясочные, части лестничных клеток, а также подвалы и чердачно-мансардные помещения, предназначенные для размещения инженерных коммуникаций и технического оборудования и полностью занятые ими. Прочие помещения в домах, являвшихся до создания ТСЖ государственной собственностью, остаются закреплёнными за Санкт-Петербургом, что должно быть подтверждено наличием государственной регистрации права собственности. «Мы исходим из того, что нелегитимная собственность не могла быть зарегистрирована», — подчеркнул председатель КУГИ.

Следует признать, что пока ожидаемая судебная практика довольно скудна. При вынесении постановлений о признании или непризнании тех или иных нежилых помещений ОИМД, суды руководствуются вышеупомянутой ст. 36 ЖК РФ и почти аналогичной ст. 290 ГК РФ и прецедентов не создают. Так, в феврале текущего года Федеральный арбитражный суд СЗФО вынес постановление о непризнании подвала в одном из жилых домов в Вологде общим имуществом собственников квартир по причине отсутствия в оном подвале инженерных сетей и внутридомовых коммуникаций — в строгом соответствии с буквой Гражданского кодекса.

Средства, вырученные от распоряжения «вершками и корешками» жилого дома — свободными нежилыми помещениями (подвалами, чердаками, лестничными клетками и колясочными), очень пригодились бы молодым объединениям собственников. Принимая во внимание колоссальные объёмы недоремонта ОИМД, они могли бы быть направлены на финансирование текущего и капитального ремонта, на обновление инфраструктуры дома, на благоустройство прилегающей территории, также относящейся к ОИМД. Однако передавать помещения, не являющиеся ОИМД, в управление непосредственно ТСЖ запрещает Гражданский кодекс РФ. Попытка изменить текст ГК потребует много времени. При этом уже сейчас благодаря поправкам, внесённым в конце прошлого года в Закон Санкт-Петербурга «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», стала возможной передача находящихся в собственности города нежилых помещений в доверительное управление работающим в конкретных домах управляющим компаниям.

И ещё одно «но»… «Передавать сразу всё мы не хотим, — отметил Юнис Лукманов. — Этот процесс требует времени и осторожности». Действительно, в случае массовой передачи столь «лакомых кусков» недвижимости зримо проявится Дамоклов меч жилищной реформы — угроза глобального передела собственности. Как известно, создание управляющей компании в виде самой простой коммерческой организации — ООО (общества с ограниченной ответственностью) — требует лишь участия нескольких учредителей, десяти тысяч рублей для уставного капитала и незначительных расходов на регистрацию. Лицензированию деятельность по управлению жилым домом не подлежит, поэтому теоретически создать управляющую компанию могут любые граждане, в том числе случайные и своекорыстные. В случае искусственно организованного банкротства управляющей компании арест имущества будет наложен и на имущество, переданное в доверительное управление.

Вдобавок сумятицу в решение судьбы нежилых помещений вносит немалое количество частных арендаторов, на законных основаниях обосновавшихся в подвалах, колясочных и на лестничных клетках. «Если договор аренды действует и он основан на прежнем законодательстве, то только по завершении срока аренды можно будет решать вопрос о передаче прав арендодателя объединению собственников жилья. Это будет юридически обоснованно и грамотно», — заявил Юнис Халитович. Игорь Метельский добавил, что по завершении своего действия не будут продлены 181 договор по аренде помещений лестничных клеток с суммой квартальной аренды 103 000 условных единиц и 136 договоров аренды помещений колясочных с суммой квартальной арендной платы 49 500 у.е. (1 у.е. равна 35 рублям).

Едва ли не впервые за всё время кампании по лихорадочному созданию ТСЖ руководители КУГИ и Жилищного комитета подробно остановились на негативном эффекте, который принесла «коллективизация» собственников. «К сожалению, зачастую ТСЖ создаются одним-двумя лицами с единственной целью получить имущество. Случается, что к арендатору приходит председатель ТСЖ и говорит: «Плати нам гораздо больше, чем раньше или убирайся!», — констатировал Игорь Метельский.

«Председателем ТСЖ становится случайный человек — в городе таких фактов, к сожалению, много, — поддержал коллегу Юнис Лукманов. — Занятые и успешные люди говорят, что им некогда. Я не устаю повторять: если есть сомнения, не нужно выбирать одного председателя — выберите правление из трёх человек: строитель, юрист и экономист. Или — хозяйственник, законник и бухгалтер».

В заключение коснёмся проблемы недоремонта ОИМД, препятствующей созданию новых товариществ и мешающей развиваться уже созданным ТСЖ. По словам председателя Жилищного комитета, его ведомство подготовило Целевую программу паспортизации жилищного фонда, позволяющую точно определить объёмы требуемого ремонта. В случае быстрого утверждения этой программы её реализация будет проходить в 2007-2008 годах и потребует от 900 миллионов до 1 миллиарда рублей из городского бюджета. В первую очередь паспортизация будет проводиться в домах, где уже создано или готовится создание ТСЖ. «Город не снимает с себя ответственность за недоремонт, но выступает за создание ТСЖ в подлежащих ремонту домах, поскольку объединение собственников сможет обеспечить лучшую сохранность произведённых работ», — подчеркнул Юнис Лукманов.

Пока же паспортизация и последующий ремонт существуют только на бумаге, арендаторы занимают потенциально спорные помещения, суды накапливают практику конкретизации критериев, а город, собственники квартир и управляющие компании продолжают делить чердаки и подвалы, словно вершки и корешки из детской сказки.

Источник: Опубликовано в № 23 за 2006 год
Комментировать
Вы не авторизованы!
Привет, Гость
  Войти
  Идентификация
 Я забыл свой пароль
 Регистрация

Самые читаемые статьи
Поиск по сайту
Голосования
Вам больше всего интересна тема...
жилищной реформы и создания ТСЖ
социальной защиты и мер господдержки
повседневной районной жизни
строительства и инфраструктуры
работы органов госвласти и МСУ
культуры и искусства
[Всего голосов: 65]

[Старые голосования]
Дружественные сайты
Журнал молодёжной неформальной культуры ''Арт-город''   Творческое объединение ''Самиздат''
Rambler's Top100
© Евгений Веснин, 2004-2012
Powered by ReloadCMS 1.2.8-4
© 2004-2010 ReloadCMS Team
RSS Aggregation
PHP powered
Generation time:0.04
лодка leader